Audit Care Việt Nam

Workshop IFRS Ciputra: Định Hướng Cơ Hội, Thách Thức và Ứng Dụng Chuẩn Mực IFRS & Thuế Bất Động Sản

Phạm Thị Loan -

1.Giới thiệu tổng quan về Workshop: IFRS Ciputra & Thuế Bất động sản

Trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập sâu rộng, việc cập nhật các chuẩn mực quốc tế về tài chính (IFRS) và những thay đổi liên tục về chính sách thuế đã trở thành yêu cầu cấp thiết cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là Ciputra Hà Nội. Workshop “IFRS và Thuế trong lĩnh vực Bất động sản: Cơ hội, Thách thức & Thực hành Triển khai tại Doanh nghiệp” sẽ diễn ra vào ngày 22/7/2025, mang đến cho đội ngũ quản lý, kế toán, kiểm toán và chuyên viên tài chính cơ hội tiếp cận, cập nhật và thực hành các kiến thức tiên tiến nhất hiện nay.

Sự kiện được tổ chức dưới sự phối hợp của các chuyên gia hàng đầu đến từ EY Việt Nam và Hiệp hội Kế toán Công chứng Anh Quốc (ACCA), hứa hẹn là diễn đàn giúp doanh nghiệp chủ động nắm bắt sự thay đổi của luật thuế, hóa đơn điện tử và tiếp cận chiến lược chuyển đổi IFRS thành công, qua đó nâng cao năng lực quản trị tài chính, tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu rủi ro tuân thủ.

2.Cập nhật chính sách thuế mới trong lĩnh vực bất động sản 2025

2.1.Tổng quan các thay đổi về thuế năm 2025 & dự thảo Luật 2026

Năm 2025 sẽ chứng kiến nhiều thay đổi đáng kể về chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản. Điểm nổi bật là sự điều chỉnh về thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo các văn bản pháp luật mới (luật, nghị định và thông tư hướng dẫn). Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp mà còn tạo ra những thách thức trong việc tuân thủ, đặc biệt trong môi trường kinh doanh đang chịu tác động mạnh của các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Đồng thời, xu hướng tăng cường thanh kiểm tra thuế và siết chặt quản lý chuyển giá cũng đặt các doanh nghiệp như Ciputra vào vị thế phải chủ động rà soát hệ thống sổ sách, quy trình vận hành nhằm hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và tài chính có thể xảy ra. Việc cập nhật kịp thời các quy định mới, cũng như chủ động xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ chặt chẽ là giải pháp then chốt để ứng phó.

Diên giả: Bà Hương Vũ, TGD CT Tư vấn E&Y Việt Nam

2.2.Cập nhật hóa đơn điện tử theo Nghị định 70 & Thông tư 32/2025/TT-BTC

Cùng với sự phát triển của chuyển đổi số, chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định 70 và Thông tư 32/2025/TT-BTC, bắt buộc các doanh nghiệp bất động sản áp dụng hóa đơn điện tử từ năm 2025. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp không chỉ đầu tư về hệ thống công nghệ thông tin mà còn phải bảo đảm tính chính xác, an toàn và bảo mật dữ liệu trong quản lý hóa đơn.

Hiệu quả của hóa đơn điện tử giúp giảm thiểu thời gian xử lý, tiết kiệm chi phí và hạn chế sai sót trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần chú trọng đến công tác đào tạo nhân sự, rà soát quy trình làm việc để hệ thống hóa đơn điện tử không chỉ là tuân thủ pháp luật mà còn trở thành lợi thế cạnh tranh.

2.3.Q&A – Giải đáp thắc mắc thực tiễn

Với sự tham gia của các chuyên gia EY Vietnam, phần Q&A sẽ tập trung giải đáp thắc mắc về việc xử lý các tình huống thuế điển hình trong bất động sản, từ khâu lập hóa đơn đến kê khai, quyết toán thuế và các vướng mắc liên quan đến kiểm tra, xác minh hồ sơ thuế trong thực tiễn. Đây là dịp để doanh nghiệp nắm vững cách xử lý nhanh chóng các phát sinh, hạn chế rủi ro bị xử phạt do sai sót thủ tục.

3.IFRS Ciputra – Chiến lược chuyển đổi chuẩn mực tài chính quốc tế trong BĐS

3.1.Tại sao Ciputra cần chủ động chuyển đổi sang IFRS?

IFRS, hay Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế, hiện đang được xem là ngôn ngữ chung của nền tài chính toàn cầu. Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc áp dụng IFRS giúp minh bạch hóa thông tin, nâng cao uy tín với nhà đầu tư trong và ngoài nước, tạo điều kiện thuận lợi khi kêu gọi vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế.

Ciputra Hà Nội hiện đang hướng tới chuẩn hóa toàn diện hệ thống quản trị tài chính, giảm thiểu rủi ro chuyển giá, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, tối ưu lợi nhuận từ các dự án phát triển mới. Việc chủ động chuyển đổi sang IFRS không chỉ là tuân thủ xu hướng mà còn mở ra cơ hội lớn khi Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với các chuẩn mực kế toán quốc tế.

Cô Thuỷ Đỗ - Giảng viên ACCA chia sẻ tổng quan về IFRS và một số chuẩn mực kế toán quan trong liên quan đến lĩnh vực BĐS

3.2.IFRS – Cơ hội, thách thức và kinh nghiệm quốc tế

Áp dụng IFRS giúp doanh nghiệp minh bạch hóa các khoản mục doanh thu, lợi nhuận, tài sản, nợ phải trả. Điều này tạo uy tín với nhà đầu tư và giúp doanh nghiệp chuẩn hóa báo cáo để tham gia thị trường vốn quốc tế. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi cũng đem lại không ít thách thức:

  • Doanh nghiệp phải đầu tư vào đào tạo nguồn nhân lực có chuyên môn IFRS.
  • Thay đổi quy trình lập báo cáo tài chính, kiểm soát nội bộ.
  • Phải đồng bộ hóa hệ thống CNTT phù hợp với chuẩn mực mới.
  • Chi phí chuyển đổi ban đầu khá lớn, nhưng đây là đầu tư bắt buộc để phát triển bền vững trong tương lai.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các doanh nghiệp nên áp dụng từng bước, ưu tiên các chuẩn mực ảnh hưởng lớn trước, song song với công tác đào tạo và kiện toàn hệ thống dữ liệu tài chính.

4.Các chuẩn mực IFRS trọng yếu trong bất động sản

Phân tích các chuẩn mực IFRS chủ chốt

IFRS 15 – Ghi nhận doanh thu hợp đồng BĐS

Chuẩn mực này yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải ghi nhận doanh thu khi quyền kiểm soát sản phẩm (nhà ở, căn hộ, văn phòng, đất nền,…) đã chuyển giao cho khách hàng, kể cả khi khách hàng chưa thanh toán đủ. Điều này thay đổi hoàn toàn so với cách ghi nhận doanh thu theo kế toán Việt Nam trước đây, góp phần minh bạch hóa lợi nhuận thực tế cho từng dự án.

4.1.IFRS 16 – Hợp đồng thuê mặt bằng, đất

IFRS 16 yêu cầu mọi hợp đồng thuê dài hạn được ghi nhận là tài sản và nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán, thay vì chỉ ghi nhận chi phí thuê theo từng năm như trước. Điều này giúp nhà đầu tư đánh giá rõ cấu trúc vốn, khả năng chi trả cũng như dòng tiền dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.

4.2.IAS 40 – Định giá BĐS đầu tư

IAS 40 quy định cách ghi nhận và xác định giá trị hợp lý của các dự án bất động sản đầu tư, giúp nhà đầu tư có bức tranh rõ hơn về quy mô tài sản, khả năng sinh lợi nhuận và định giá doanh nghiệp một cách khách quan.

4.3.IAS 2 và IAS 23

  • IAS 2: Ghi nhận giá vốn dự án, nhằm phản ánh đúng chi phí thực tế đầu tư xây dựng.
  • IAS 23: Vốn hóa lãi vay, giúp doanh nghiệp giảm ảnh hưởng từ chi phí tài chính trong giai đoạn đầu tư dở dang.
Bà Nguyễn Thị Thủy, Hiệp hội Kế toán Công chứng Anh Quốc ACCA phân tích về IFRS trong lĩnh vực Bất động sản

Các tình huống thực tiễn và case study

Case study 1:
Một dự án nhà ở tại Ciputra triển khai với tổng doanh thu 5.000 tỷ VNĐ, doanh thu được ghi nhận theo IFRS 15 chỉ khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ và quyền sử dụng đất, dù tiền thanh toán có thể thu về trong nhiều giai đoạn.

Case study 2:
Khi Ciputra đầu tư vào một khu tổ hợp thương mại để cho thuê dài hạn, IFRS 16 yêu cầu doanh nghiệp phải ghi nhận tài sản thuê và nghĩa vụ trả tiền thuê ngay trên báo cáo tài chính, giúp minh bạch dòng tiền và quyền sở hữu.

5.Workshop thực hành – Giải quyết các tình huống IFRS tại doanh nghiệp

Phần workshop thực hành tại hội thảo sẽ giúp các doanh nghiệp, đặc biệt là đội ngũ kế toán, tài chính của Ciputra, làm quen với các chứng từ thực tế, thao tác ghi nhận doanh thu, xác định giá vốn, lập báo cáo theo chuẩn IFRS cũng như xác định giá trị bất động sản đầu tư, hợp đồng thuê… Thông qua hai case study điển hình và hướng dẫn chi tiết từ chuyên gia ACCA, doanh nghiệp sẽ chủ động xây dựng được quy trình chuyển đổi phù hợp với quy mô, đặc thù kinh doanh.

Ngoài ra, buổi Q&A chuyên sâu cũng giúp giải đáp toàn bộ vướng mắc liên quan đến tình huống thực tế phát sinh trong quá trình chuyển đổi áp dụng IFRS tại ngành bất động sản.

Buổi Q&A chuyên sâu giải đáp vướng mắc liên quan đến IFRS

6.Kết luận & Khuyến nghị hành động cho doanh nghiệp

Hội thảo “IFRS Ciputra & Thuế trong lĩnh vực Bất động sản 2025” đã chỉ ra rất rõ rằng hội nhập quốc tế không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn. Doanh nghiệp nên chủ động rà soát quy trình thuế, nâng cấp hệ thống quản lý hóa đơn điện tử và đặc biệt xây dựng lộ trình triển khai IFRS một cách bài bản, từng bước từ nhỏ tới lớn, bắt đầu từ việc đào tạo nội bộ, cập nhật liên tục các thay đổi chính sách, đầu tư hệ thống CNTT và chuẩn hóa báo cáo tài chính.

Tóm lại:

  • Chủ động cập nhật thay đổi thuế, hóa đơn điện tử.
  • Thiết lập lộ trình áp dụng IFRS phù hợp đặc thù doanh nghiệp.
  • Đầu tư đào tạo nguồn nhân lực và chuyển đổi số hóa dữ liệu tài chính.

Nếu cần hỗ trợ chuyên sâu trong quá trình chuyển đổi, hãy liên hệ với các chuyên gia EY Vietnam hoặc ACCA để nhận tư vấn và đồng hành triển khai.

THÔNG TIN BẠN CÓ THỂ QUAN TÂM: Nhóm Zalo hỗ trợ tư vấn tại đây https://zalo.me/g/epiklg342 | Hotline: 024 3991 1726 - 0945 786 203 | Mobile (Ms Kim Dung): 039 989 0100. (Ms Loan): 0393409762 | Email: kimdung@auditcare.edu.vn; acv1@auditcare.vn; thuynguyen@auditcare.vn | Fanpage: Audit Care Vietnam - Thủy Nguyễn ACCA | Youtube: Thuy Nguyen ACCA | Website: https://auditcarevietnam.vn | Tiktok: https://www.tiktok.com/@auditcare_vietnam  | Linkedin: https://www.linkedin.com/in/thuynacca/

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN AUDITCARE và PARTNERS (VIỆT NAM) | Số tài khoản: 1155456789 | Ngân hàng Cổ phần Quân đội - chi nhánh Hoàn Kiếm | Nội dung: Họ và tên + SĐT+ Email.