Kinh Nghiệm Triển Khai IFRS Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản Việt Nam: Những Bài Học Từ ASEAN

1. Vì Sao Doanh Nghiệp Bất Động Sản Việt Nam Phải Sớm Chuẩn Bị Cho IFRS?

Lộ trình áp dụng Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế (IFRS) tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn quyết định. Từ năm 2025, các doanh nghiệp niêm yết và doanh nghiệp FDI lớn sẽ từng bước chuyển đổi sang IFRS theo đề án của Bộ Tài chính. Trong đó, ngành bất động sản là một trong những ngành chịu tác động lớn nhất do đặc thù dòng tiền phức tạp, dự án dài hạn, hợp đồng đa giai đoạn và quy định ghi nhận doanh thu riêng biệt.

Việc chủ động triển khai IFRS không chỉ giúp doanh nghiệp minh bạch báo cáo tài chính, mà còn nâng cao năng lực quản trị tài chính và thu hút vốn đầu tư quốc tế – điều đã được chứng minh rõ nét tại các nước ASEAN như Singapore, Malaysia, Philippines.

Sự kiện CFO

2. Những Chuẩn Mực IFRS Trọng Yếu Với Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Khi triển khai IFRS, doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt chú ý đến các chuẩn mực sau:

🔹 IFRS 15 – Doanh thu từ hợp đồng với khách hàng

Phân biệt giữa “bán bất động sản” và “dịch vụ xây dựng”.

Ghi nhận doanh thu theo thời gian hay tại một thời điểm tùy theo việc kiểm soát tài sản được chuyển giao.

Cần thiết xây dựng ma trận hợp đồng để phân tích nghĩa vụ thực hiện.

🔹 IFRS 16 – Thuê tài sản

Doanh nghiệp có thuê đất từ Nhà nước hoặc thuê lại mặt bằng dài hạn sẽ phải ghi nhận quyền sử dụng tài sản và nợ thuê trên bảng cân đối kế toán.

🔹 IAS 40 – Bất động sản đầu tư

Phân biệt giữa bất động sản đầu tư (nắm giữ để cho thuê, tăng giá) và bất động sản để bán.

Lựa chọn giữa mô hình giá gốc hoặc giá trị hợp lý.

🔹 IAS 2 – Hàng tồn kho

Nhà ở để bán đang trong quá trình xây dựng thường được phân loại là hàng tồn kho.

Yêu cầu tính giá vốn theo từng dự án, hạch toán chi phí trực tiếp và phân bổ chi phí chung phù hợp.

🔹 IAS 23 – Chi phí đi vay

Các khoản vay phục vụ dự án phải được vốn hóa đúng thời điểm, dừng vốn hóa khi tài sản sẵn sàng sử dụng hoặc bán.

Hội thảo IFRS

3. Kinh Nghiệm Từ Singapore, Malaysia, Philippines

✅ Singapore

Hầu hết các công ty BĐS đều áp dụng IFRS từ rất sớm.

Có hệ thống ERP và kế toán quản trị mạnh hỗ trợ chuyển đổi nhanh.

Điểm then chốt: Tạo ra “IFRS transition team” gồm kế toán, pháp lý, quản trị rủi ro và công nghệ thông tin.

✅ Malaysia

Giai đoạn đầu thiếu hướng dẫn chi tiết đã gây sai sót ở IFRS 15.

Giải pháp: Triển khai đào tạo nội bộ theo từng phòng ban và giao điểm giữa IFRS – thuế nội địa.

✅ Philippines

Áp dụng IFRS từ năm 2005, nhưng vẫn duy trì song song VAS để đối chiếu với báo cáo thuế.

Doanh nghiệp bất động sản lớn (Megaworld, Ayala Land) xây dựng IFRS Playbook riêng cho từng loại hợp đồng BĐS.

Chương trình đào tạo nâng cao năng lực cạnh tranh và tiếp cận vốn quốc tế

4. Những Bài Học Cốt Lõi Cho Doanh Nghiệp BĐS Việt Nam

Nội dung	Lưu ý quan trọng
Phân loại hợp đồng	Phân biệt rõ hợp đồng xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê dài hạn
Chuẩn hóa dữ liệu kế toán	Phải rà soát lại tất cả các báo cáo quản trị, bảng định mức chi phí, và số liệu dự án để chuyển đổi chính xác
Tự động hóa bằng phần mềm	Sử dụng hệ thống ERP hoặc phần mềm kế toán có module hỗ trợ IFRS để giảm rủi ro sai sót thủ công
Huấn luyện nội bộ	Tổ chức đào tạo thường xuyên, theo từng chuẩn mực trọng điểm, có ví dụ thực tế trong DN
Tái thiết lập chính sách kế toán nội bộ	Cần có sổ tay kế toán IFRS riêng cho từng nhóm tài sản, đặc biệt là BĐS để bán và cho thuê

5. Gợi Ý Lộ Trình Triển Khai IFRS Cho Doanh Nghiệp BĐS Việt Nam

Bước 1: Đánh giá khoảng cách (IFRS vs VAS)

Bước 2: Thiết kế lộ trình chuyển đổi 6–18 tháng

Bước 3: Thực hiện song song báo cáo VAS và IFRS

Bước 4: Hoàn thiện hệ thống quản trị số liệu và phần mềm hỗ trợ

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo kiểm toán theo IFRS để làm việc với nhà đầu tư, ngân hàng và đối tác quốc tế

Sự kiện

Kết Luận: Hành Trình IFRS Là Cơ Hội Nâng Tầm Doanh Nghiệp

Triển khai IFRS không phải là bài toán kế toán đơn thuần. Đây là một dự án chuyển đổi chiến lược giúp doanh nghiệp bất động sản chuẩn hóa hoạt động, nâng cao minh bạch và quản trị tài chính theo chuẩn mực quốc tế – một lợi thế lớn khi Việt Nam hội nhập sâu với dòng vốn nước ngoài và IPO quốc tế.

ACCA-VINASME

📌 Nếu anh/chị cần tư vấn triển khai IFRS cho doanh nghiệp bất động sản, vui lòng liên hệ AuditCare Việt Nam – Đối tác chuyên sâu trong đào tạo & chuyển đổi IFRS ngành BĐS.

#IFRS2025 #IFRSChoBDS #IFRSVietnam #ChuanMucQuocTe #AuditCareVietnam #IAS40 #IFRS15 #IFRS16 #ChuyenDoiSo #TuVanIFRS